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Dicas Imobiliárias




Antes de Comprar seu Imóvel



Veja a Localização: A facilidade de chegar e sair de seu imóvel residencial ou comercial pode significar muito tempo do seu dia, por isso verifique as opções de acesso viário, e se existem alternativas de transportes, como ônibus e metrô.

Um imóvel que recebe bastante sol é sempre preferível, tem melhor iluminação, ventilação, menos umidade e chance de formação de mofo e bolor, o que é ruim principalmente para pessoas alérgicas. Por isso, dê preferência para imóveis que tenham grandes áreas voltadas para o norte, que é a direção que mais recebe sol.


Facilidades: Ter de fazer grandes deslocamentos para ir ao supermercado, farmácia ou padaria, não é nada conveniente, por isso veja na região os serviços e facilidades existentes, como escolas, comércio em geral, supermercados, parques e outros.


Vizinhança: Procure se informar com os moradores se há na rua inundações, movimento noturno excessivo, feiras-livres, ou ainda outros acontecimentos freqüentes que possam perturbar a sua vida. Eles poderão ainda informá-lo sobre o bairro e no caso de condomínios, sobre os pontos positivos e negativos dos mesmos.


Projetos urbanos: O ideal é verificar junto à prefeitura se há projetos de mudanças na região, o que pode significar desapropriações ou mudanças significativas, como a passagem de uma avenida na sua porta.


Zoneamento: No caso de imóveis comerciais, é importante conhecer o zoneamento e ter certeza que ele permite a implantação do negócio pretendido.


Dimensões: Leve sempre com você algo com que possa tirar algumas medidas, um imóvel vazio pode dar idéia falsa de tamanho. No caso de imóveis novos ou em construção, visite um modelo decorado, sempre que houver um disponível.


Estado geral do imóvel: Para imóveis usados é muito importante observar o estado da construção. Verificar se não há trincas nas paredes, se o piso é uniforme, ou se não há sinais de umidade excessiva.


Importante: Nas construções mais antigas as tubulações de água são de ferro e com o tempo a corrosão vai entupindo os tubos, por isso nestes imóveis procure abrir as torneiras e verificar se a água escoa em quantidade satisfatória.

Na maioria dos casos pequenos reparos resolvem o problema, mas na dúvida consulte um profissional especializado para avaliar o problema. No caso de imóveis novos deve existir uma relação dos materiais empregados na construção. A boa qualidade dos materiais garante muito tempo sem manutenção ou reparos.


Garagem: No caso de condomínios é importante conhecer como é o sistema da garagem, se há vagas fixas ou rotativas e se exige a manobra de outro veículo para você estacionar, exigir ao Corretor de Imóveis que confirme e comprove se a vaga de garagem está registrada na escritura, ou se está registrada na ata do condomínio, como pertencente a unidade.


Documentação Necessária


Do comprador


Cópia da carteira de identidade e do CPF (Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda) (idem para o cônjuge);

Certidão de nascimento (solteiros);

Certidão de casamento;

Comprovação de renda (contracheque ou declaração de rendimentos do Imposto de Renda).Caso seja financiado.


Do vendedor


Cópia da carteira de identidade e do CPF (idem para o cônjuge);

Certidão de nascimento (solteiros);

Certidão de casamento:

Com averbação no Registro de Imóveis (imóvel comprado antes do casamento)

Com averbação apropriada (desquitados e divorciados)

Com averbação de óbito do cônjuge (viúvos)  certidões dos distribuidores de protesto certidão dos distribuidores civis;

Certidão dos distribuidores da Justiça do Trabalho, ( Pessoa Jurídica)

Em caso de pessoa jurídica, certidão negativa de débitos do INSS e da Receita Federal;

Certidão dos distribuidores de falência e concordata;


Do imóvel


Cópia da escritura e matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis da região;

certidão de propriedade com negativa de ônus (débitos, pendências);

Durante os 20 anos anteriores (vintenária);

Certidão negativa do IPTU, ou certidão da situação fiscal imobiliária, e o carnê com as parcelas quitadas;

Certidão de situação enfitêutica (certifica se o imóvel tem domínio de órgãos públicos ou privados).

Declaração de Quitação condominial, assinada pelo síndico ou pela firma administradora do edifício se a declaração for do síndico, apresentar cópia da ata da assembléia que o elegeu.


Casa


Todos os documentos do imóvel, mais:

a certidão de propriedade deve ter averbação da construção (para que compreenda tanto o terreno quanto a casa construída nele);

contas pagas de água, luz e gás dos três meses anteriores


Antes de Alugar Seu Imóvel


A procura por uma moradia é sempre uma situação que requer muito cuidado. E, alugar um imóvel gera algumas dúvidas no consumidor, por isso vale a pena verificar alguns cuidados antes:

a. Na escolha do imóvel leve em consideração a infra-estrutura de serviços prestados na redondeza (supermercados, feiras, farmácias, hospitais, escolas etc.) e os meios de transporte que servem a região;
b. Antes de assinar o contrato faça uma relação em duas vias (termo de vistoria) das condições gerais do imóvel, como pintura, vidros, portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas. Quando mobiliado inclua também todos as peças e o seu estado;
c. Esse documento deve ser protocolado junto à imobiliária ou à administradora, ficando uma via de posse do inquilino;
d. Qualquer alteração ou reforma no imóvel depende de prévia autorização, por escrito, do locador;
e. No documento devem constar o serviço a ser executado, custos, aprovação dos órgãos competentes e responsabilidades, desta forma o morador evitará que seja alegada infração contratual;
f. Sendo o imóvel integrante de um condomínio, verifique as exigências e/ou restrições, principalmente no tocante à fachada externa.


Atenção: as taxas, como as de informações cadastrais e de elaboração de contrato ficam por conta do proprietário. Se a imobiliária insistir em cobrá-las do inquilino sob a ameaça de não locar o imóvel, este deve exigir recibo discriminando exatamente o destino a ser dado aos valores, pois mediante este documento é possível solicitar a devolução da importância paga, ou, e outra forma, usar cheque nominal, também com a discriminação do que se refere o pagamento no verso do mesmo.


A Lei do Inquilinato permite que o proprietário exija do inquilino somente um tipo de garantia para assegurar o cumprimento do contrato que pode ser:


a. Caução (depósito de bens como, por exemplo, carro, moto, terreno, casa etc.) ou em dinheiro depositado em caderneta de poupança conjunta entre o proprietário e o inquilino onde a importância não poderá ser maior do que três meses de aluguel que deverá ser devolvida ao locatário no final da locação, se ele estiver em dia com seus pagamentos;

b. Fiador (pessoa que se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações do locatário) ou


c. Seguro-fiança (feito por meio de uma companhia seguradora).


O IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano é de responsabilidade do locador (proprietário) mas poderá ser repassado para o locatário (inquilino) se for acordado no contrato de locação.

a. Em caso de imóvel com ligações de água e/ou luz conjunta com outras casas no mesmo terreno, exija que conste no contrato a forma e a proporção do pagamento;
b. Se o imóvel em questão for apartamento, o pagamento do seguro incêndio é de responsabilidade do inquilino;
c. Ainda quanto a conjuntos residenciais, é importante verificar qual o valor do condomínio e solicitar procuração do proprietário para representá-lo nas assembleias. Se a reunião de condomínio for para discutir despesas ordinárias (manutenção do imóvel), o locatário poderá participar ativamente sem procuração.


Contrato de Locação



Ao alugar um imóvel, para maior garantia, as partes devem celebrar um contrato por escrito.

a. Leia atentamente todas as cláusulas deste documento, riscando todos os espaços em branco que sobrarem; 
b. Nunca o assine em branco; 
c. Uma via do mesmo, assinada e datada deve ficar de posse do inquilino; 
d. O documento deverá ser assinado por duas testemunhas que não tenham impedimentos legais.

No contrato devem constar:

a. Nome e qualificação do locador; 
b. Locatário e fiador, se houver; 
c. Descrição e endereço do imóvel locado; 
d. Valor do aluguel; 
>e. Índice e periodicidade do reajuste (atualmente a correção é anual); 
f. Forma, local e data de pagamento; 
g. Modalidade de garantia; 
h. Discriminação dos encargos a serem pagos; 
i. Destino do imóvel - residencial, não residencial ou comercial; 
j. Data do início e prazo de locação; 
k. Valor da multa em caso de rescisão contratual e 
l. O termo de vistoria que deve ser anexado ao contrato.


Fique atento ao pagamento do aluguel, que deverá ser no mês vencido. O proprietário só poderá pedir o aluguel antecipadamente se não houver garantia locatícia envolvida na negociação, ou em locação para temporada. Nunca deixe de exigir recibo referente à quitação do mesmo.
As locações ajustadas verbalmente podem ser comprovadas por meio de recibos, contas de luz, testemunhas, etc., entretanto, essa modalidade é desaconselhada.


Documentação Necessária


Locador


Matrícula do imóvel;

RG;

CPF;

Contas em dia de serviços públicos (água, luz e outros);

Carnê do IPTU;

Procuração, se o contrato for assinado por um representante.


Locatário  Pessoa Física


Cópia da carteira de identidade e do CPF (idem para o cônjuge);

RG;

CPF;

Comprovante de renda (contracheque, Imposto de Renda).


Locatário  Pessoa Jurídica


Contrato social e todas as alterações (xerox autenticado);

Último balanço (assinado e carimbado pelo contador com o C.R.C.);

Certidão do CNPJ/MF (xerox autenticado);

Ficha de inscrição Estadual ou Municipal (xerox autenticado);

Cédula de identidade(RG) e CPF dos titulares que tenham poderes para agir por conta dos demais (xerox autenticado);

Comprovante de residência;

Estado Civil (certidão de casamento - xerox autenticado).

Do fiador (se houver)

RG;

CPF

Escritura definitiva do imóvel dado em fiança;

Carnê do IPTU


GLOSSÁRIO SOBRE DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA



Todo imóvel tem um documento em nome de seu proprietário, denominado titulo de propriedade, que é lavrado em livro próprio por Cartório de Notas, e dele são extraídas algumas vias: a primeira chamada traslado, e a segunda e as demais chamadas certidões;

Seguiremos enumerando os diversos tipos de títulos de propriedade, e mencionado ao lado os seus significados;


Escritura de Compra e Venda ou Escritura Definitiva - Como diz o nome, é feita quando o comprador paga o preço total, sendo emitido na posse definitiva do imóvel;


 Escritura de Compra e Venda com o Pacto Adjeto de Hipoteca - Quando o comprador paga o total do preço, porém através de empréstimo, ficando o imóvel hipotecado ao credor, ou à instituição que cedeu o empréstimo como garantia de pagamento;


 Escritura de Promessa de Compra e Venda - É lavrada quando o comprador paga a prazo (parcelado) pelo imóvel;


 Escritura de Promessa de Cessão - No caso do vendedor possuir uma promessa de compra e venda e prometer ceder o saldo da dívida que tem com o dono anterior ( interveniente ).


 Escritura de Cessão - Quando o vendedor possuir uma promessa de compra e venda e nada mais deve; então cede os seus direitos definitivamente ao novo comprador;


 Escritura de Doação - Quando o imóvel foi havido gratuitamente. Exemplo: o pai doa para o filho; geralmente neste caso pai guarda para si o direito de usufruto, ficando então o imóvel gravado, através de cláusula inserida na escritura. Pode doar também sem manter o usufruto;


 Escritura de Doação em Pagamento - Quando a pessoa tem uma dívida e, não tendo como pagar, dá o imóvel em pagamento da dívida, claro que com a concordância do credor;


 Escritura de Permuta - Quando se troca o imóvel por outro, mesmo de diferentes valores;


 Carta de Arrematação - O comprador compra um imóvel através de leilão judicial (arremate em leilão);


 Carta de Adjudicação - Quando os herdeiros renunciam a seus direitos de herança em favor de um deles; ou no caso de divórcio , quando um cônjuge renuncia a favor do outro; aí então o juiz adjudica o imóvel;


 Formal de Partilha - Quando o imóvel é adquirido por inventário de herança ou por inventário de divórcio;


 Procuração em Causa Própria - Quando o outorgado (procurador) pode formalizar uma venda sem qualquer anuência do outorgante (vendedor), inclusive sem prestação de contas . Está sujeita ao pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e sujeita à averbação do RGI (Registro Geral de Imóveis) respectivo;


 Usucapião - É a aquisição de imóvel, via processo judicial, em razão de posse por longo período (há lei específica);

 Testamento - Documento pelo qual o herdeiro se habilita no inventário a fim de transferir a propriedade para o seu nome;


 Rescisão - Documento lavrado para desfazer uma determinada transação;


 Re-Ratificação - Para a necessidade de retificar erros ou omissão em uma escritura anterior;


 Convenção de Condomínio - Para estabelecer normas, regras, deveres, direitos e obrigações de um condomínio;


 Escritura de Mútuo ou Hipoteca - Quando o proprietário se confessa devedor e dá o imóvel em garantia da dívida.

 


Caso queira maiores informações sobre nossos serviços entre em contato e  peça um orçamento.



Carlos H. Baggi Guimarães

Corretor de Imóveis - Gestor Imobiliário CRECI Nº 9.405

Avaliador Imobiliário CNAI Nº 587 - Perito Judicial


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